集体建设用地违规商改住 佛山南海明确查处并约谈整改

　　本报记者 陈靖斌 童海华 佛山报道

　　日前，《中国经营报》官方微博及报纸相继刊发了《佛山南海公寓销售乱象调查——农村集体经营性建设用地入市暗生“灰色地带”》《独家曝光：佛山南海农村集体经营性建设用地入市建公寓黑幕》等报道，引发了外界舆论的广泛讨论与关注，由此揭开了佛山市南海区广佛智城、丽日广场、邻里生活小镇、南舜·怡海港、南约星空广场5个项目作为集体经营性建设用地入市涉嫌违规商改住背后暗藏的“灰色地带”。

　　据《中国经营报》记者了解，此类商住房项目土地性质为农村集体经营性建设用地，其使用权出让40年，到期后可由村集体无偿收回，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

　　根据南海区印发的政府文件，农村集体经营性建设用地不能用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房，违规的将由区住建、国土、规划等相关政府部门依法查处。

　　此前，记者就佛山市南海区集体建设用地违规商改住项目如何整改等问题，致电致函佛山市自然资源局南海分局（以下简称“南海自然资源局”），南海自然资源局回应称，对于集体经营性建设用地涉嫌商改住等违规行为，南海自然资源局明确将由南海区住建、规划等部门按规定进行查处，约谈开发单位并要求其予以整改。

　　涉嫌违规商改住项目将依规查处并约谈整改

　　佛山市南海区农村集体建设用地流转由来已久，随着时间的推移，相关政策也在逐步完善。

　　南海自然资源局方面向《中国经营报》记者明确，对于入市流转的集体建设用地用途的规定，一直仅能是用于工矿仓储、商服等用途，禁止将农村集体建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房的行为，在政策源头上，南海区已经对利用农村集体经营性建设用地开发经营的用途进行严格限定。

　　对于上述佛山市南海区广佛智城、丽日广场、邻里生活小镇、南舜·怡海港、南约星空广场5个项目涉嫌利用集体建设用地违规商改住，并作为公寓自住或面向市场销售、出租的行为，南海自然资源局方面表示，在规划报建、竣工验收等环节，自然资源、住建、应急管理等职能部门均严格按照文件规定对项目进行监管，加强对设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位管理，明确相关单位应当严格按照规划条件，以及有关设计规范、标准进行设计、审图、施工和监理，严查预留加建、改建卫生间、厨房、夹层的相关构造及设施。对于出现信访投诉、涉嫌违规行为的项目，由佛山市南海区住建、规划等部门按规定进行查处，约谈开发单位并要求其予以整改。

　　而在房屋租售环节，南海区住建部门要求开发单位严格按照土地出让合同、土地开发协议等相关条款规定进行租售，不得有误导、欺骗公众和不符合项目租售规定的内容。并且为保障购买者和承租人的利益，南海区明确要求开发单位除与购买者或承租者签订租售合同外，还必须在接待中心的显眼位置公示情况告知书内容，并要求与购买者或承租者另外签订简洁明了的情况告知书，告知购买者或承租者关于地块用地性质、土地用途、到期处置方式等基本情况。

　　在经过《中国经营报》对于佛山市南海区集体建设用地违规商改住项目多方面调查报道后，记者在“南海住建”的官方微博发现，4月24至26日之间，佛山市南海区多部门已联合持续发力，加强规范房地产市场秩序以及开展商业项目租赁监察与调研等相关工作。

　　除了上述涉及的项目外，检察人员还突击检查了智联电商采购中心、星港国际广场、聚元商业中心等多个非商业商品房项目，对于相关部分项目重要信息公示不到位、宣传广告用语不规范等问题，约谈了相关企业负责人，指出存在问题，并要求立行立改。

　　此外，4月25日，南海区住建局联合大沥镇房管所、区房地产业协会组成工作组开展区商业项目租赁检查和调研。工作组选取了大沥镇四个项目，现场派发了《房屋租赁宣传手册》《佛山市房屋租赁政策宣传册》，检查了项目租赁条件、信息公示、租赁期限等情况。

　　调研过程中，区房地产业协会对商业项目租赁政策进行解读，各方就商业项目分析测算、集体土地商业租赁项目的运营管理、信息公开透明、依法营商、集体土地上建租赁住房、“商改住”等问题进行意见交流和深入探讨。

　　“集体经营性建设用地入市监管”将升级

　　对于广佛智城、丽日广场、邻里生活小镇、南舜·怡海港、南约星空广场5个项目，根据其土地入市方式及开发利用情况来看，南海自然资源局介绍上述集体经营性建设用地项目一类为出让方式入市，另一类以租赁方式入市。

　　在出让方式入市方面，其土地面积、容积率等达到一定条件，经政府认定为集体商服产业载体的项目，包括丽日广场和南舜·怡海港项目，这类项目在开发建设完成后可以分拆销售、分割登记。这是南海区自2015年开始作为全国33个试点之一、广东省唯一一个试点地区，承接全国农村土地制度改革试点任务后，按照“建立城乡统一建设用地市场”这一改革试点精神的探索做法，由于这类项目相对来说权能更为充分，因此南海区对其的监管更为严格，包括土地交易的场所、土地开发监管协议的签订、规划报建、竣工验收的审核、物业的销售等环节。尤其是对其建成后物业的销售监管，南海区住建部门专门召集国土、规划、农业农村管理等部门召开会议，专题讨论如何对其销售做好监管，并作出了一系列规定，包括开发单位应当在销售中心公示的具体内容、签订售房合同的要求，以及除售房合同以外必须另行由开发单位和购房者签订情况告知书，在告知书中进一步明晰地块性质、地块用途、出让期限届满后土地使用权及地上房产的处置等情况，以保障购房者利益、维护正常的房地产市场秩序。

　　而在租赁方式入市方面，南海自然资源局方面表示，广佛智城、邻里生活小镇、南约星空广场3个项目由村集体将一定年限内的土地使用权出租给开发单位使用，开发单位在项目完成竣工验收、办理房屋整体确权登记后，可自行使用，也可以出租物业收取租金，但不得将房产分割销售，承租者租赁房产后也不能办理产权登记。

　　然而无论是哪一类项目，南海区自然资源局都一直非常重视对农村集体经营性建设用地入市后的全程监管。在2016年9月，由区政府印发实施了《佛山市南海区关于加强农村集体经营性建设用地入市监管的指导意见》的通知（南府办〔2016〕40号，以下简称“40号文”），以保障农村集体经营性建设用地有序入市和高效利用。随着改革的深入和40号文印发实施近两年多来的实践，为进一步完善监管体系，目前拟升级40号文，已草拟《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法》（以下简称“试行办法”），正在征求意见，以构建农村集体经营性建设用地及房屋开发经营全链条、全周期监管。

　　记者查询目前40号文执行的相关规定发现，在土地开发利用监管方面，土地使用者不得将农村集体经营性建设用地用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将地上已有的其他用途用房改为居住用房，否则，区国土、规划、住建、行政执法等部门按违法用地和违法建设相关规定进行查处。

　　而经认定的农村集体经营性建设用地产业载体项目，不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行宣传、销售，否则，区住建、规划、国土、行政执法等部门依法责令整改。情况严重的，区规划、住建部门不予办理竣工验收手续，区不动产登记机构不予办理土地变更、房产登记。

　　而对于正在征求意见的试行办法，记者了解后发现，对于未经批准，建设单位用于建设住宅或类似住宅的居住用房，或将非居住用房擅自改为居住用房的处罚措施更为细化。

　　试行办法中规定，在施工过程中不得预留加建、改建卫生间、厨房或夹层等相关构造及设施。购房人、租户不得擅自改变房屋用途，违反以上规定的，经住建部门查实后，禁止办理土地使用权及房屋所有权转让手续。执法检查发现存在违法行为的，将通知供水、供电、供气等经营管理单位执行强制断供措施。

　　（编辑：赵毅 校对：颜京宁）

责任编辑：万露