楼市金融十六条出台 房企困境逆转?

2022-11-14 15:41:42     来源:经济观察报

经济观察网 记者 陈月芹 编辑 张雅楠 11月12日晚,一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号,下称“254号文”)文件传出。多个信源向经济观察网证实了文件的真实性。

“254号文”由央行办公厅于11月11日印发,主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司,并抄送交易商协会。在央行内部,文件则主要发送给办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局、征信局。央行和银保监系统上下动员。

与以往主要是口头表态不同,这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来,首次就房地产融资问题出台专门性文件。该通知涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市内容。

一位头部房企负责人评价,这是标志性的转变。

楼市金融十六条

经济观察网记者获悉,“254号文”包含16条内容,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。其中主要有多个亮点:

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放,特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求,前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是从监管部门角度,呼吁各银行和银保监系统,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为:从11月11日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到,因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行,为房企提供“保交楼”专项借款,但要求借款主体经监管部门复核备案,资金封闭运行、专款专用,且只能用于已售逾期难交付住宅项目,目的是保交付。

五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目,提供新增配套融资,这不仅涉及购房者,化解未交楼的个人住房贷款风险;还涉及资不抵债项目,如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资,或能明确还款来源,鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起,半年内,银行向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;债务新老划断后,承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责”。

七、 银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期。2020年12月31日,央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给银行发放房地产 贷款划出了“两道红线”,“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行,由央行和银保监会派出机构做评估,合理延长其 过渡期。

从表述上看,两部委给16项内 容设定了许多前提条件,给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中,13处措施前加了“合理”定语,如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等;4词提及 金融机构要遵循“市场化、法治化原则”;鼓励金融机构提供新增配套融资支持时,明确要在“商业自愿前提下”。

业内:标志性转变

一位接近监管层人士称,“254号文”的出台,是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。

首先,监管部门对房地产行业的支持或救助,从口头指导变成红头文件,下达银行、银保监、信托、资管机构等。

此前,无论是4月央行召集商业银行开会,商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题,还是点名示范性房企给予融资支持,或是8月中债增进公司推动担保性发债,抑或是11月的“第二支箭”,都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

其次,“254号文”由央行、银保监联合发布执行。一位地方政府人士解释,央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能,从实操来看,此次央行能联动银保监部门,政策推行力度会更大。

第三,央行和银保监不仅提供了方向性指导,还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑,“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员,可予免责,前提条件是“已尽职”。

还有一点,上述接近监管人士认为,文件覆盖了全金融市场各品类,全面且系统化,如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。尤其是信托。

近一年多来,金融监管部门出台多项纾困支持措施,均未涉及信托公司。但受房地产市场困境等因素影响,信托资产逾期率抬升,房地产信托成为“违约大户”,文件对信托行业的刺激效果有待观察。

一位副省级政府官员认为,“254号文”定了金融部门支持房地产行业的基调,有望纠偏过度信贷紧缩,最终效果要看各分支人行、银监的指导力度和各商行的执行力度。

该官员近一年多来都在处理房地产企业纾困、不良资产处置和保交楼等,他提醒,文件的许多条款设置了许多限制条件,例如历史债务展期,若太过于强调市场化和法治化,应明确新老划断,旧账慢慢过渡,再谈合规性。

“因 为目前形成坏账的存量债务,前期批出就不尽合规。对于经历房企、金融机构和地方政府多方一年多拉锯,仍推动不下去的项目,需要监管部门给予更多的灵活操作 空间,否则政策很难执行”。该副省级政府官员认为,当前行业政策接连出台,但纾困效果不明显,至上而下的困局便源于此。

一位头部券商首席房地产分析师也认为,文件的推出,有拐点和风向转变的意义:从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则,转变为开始针对企业端的救助和支持。

同时他认为,“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资,如果新增融资形成不良的,开出了免责条件。目前“254号文”仅是纲领性文件,没有涉及具体额度,但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

这位头部券商首席分析师认为,在此前,信托给房企融资却被定调为“不合理”,以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融,但现在风向有所转变。

第二支箭的信号

文件出台5天前的11月8日,中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)释放了“第二支箭”的利好消息:由央行再贷款提供资金支持,预计可提供约2500亿元民营企业债券融资,后续还有望扩容。

该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日,前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中,旭辉控股累计涨幅超125%,碧桂园涨59%,龙光集团涨52%。

一位头部房企IR人士解释,“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比,已经体现出了多个不同点:

一是“第二支箭”初步定量2500亿元,还有望扩容。而8月以来,第一轮担保发债中,碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保,融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行,由央行牵头,央行提供再贷款资金支持,点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”,传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

这个“央行再贷款”意味着,商业银行或其他金融机构购买了房企的债券,可凭借购买凭证,以很低的成本去央行借到一笔等额资金:

“假 设金融机构买了10亿元‘第二支箭’产品,还能向央行贷款10亿元,相当于央行为之兜底,银行购买这类型产品几乎没有资金成本。如果房企违约,不良率仍归 属于银行,但理论上,中债增手上还有抵押资产和国企担保”。前述房企IR人士表示,此次央行提供再贷款,能进一步打消金融机构的疑虑。

三是和此前的担保性发债相比,“第二支箭”明确,除担保增信、创设信用风险缓释凭证外,增加了直接购买债券等方式,支持民企发债融资。

四是发行成本上,中债增对民营房企收取的增信服务费率低于0.8%/年,约是首批担保性发债担保费率1.5%/年的一半。同时,还可以根据企业信用状况分档确定反担保比例,尚未违约的优质民企有望降低反担保比例。

上述参与申报“第二支箭”发行的房企人士透露,第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外,还可用于偿还外债。至于是否可以用于项目公司开发建设,还未确定。

该房企人士认为“第二支箭”利好的释放,是民营房企信用状况的拐点,至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

一位地产债机构投资者对文件表现较为谨慎:钱能不能真的流到民营房企,最主要看金融机构怎么做。更深层次的原因在于,当前的房地产问题主要是经济下行、居民购买力不足,也没有对房价上涨的预期。


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